Modelo 115: retenciones por alquiler de locales

Alquilar un local para tu negocio trae una obligación fiscal que muchos descubren tarde: en lugar de pagar al propietario el alquiler completo, tienes que quedarte con una parte e ingresarla tú en Hacienda. Esa parte es la retención, y el formulario para ingresarla es el modelo 115. Si no lo haces, la deuda es tuya, no del casero.

Quién tiene que presentar el modelo 115

El obligado es el inquilino (arrendatario), no el propietario, cuando se cumplen dos condiciones:

• El inquilino es un empresario, profesional o entidad que paga el alquiler en el ejercicio de su actividad.
• El inmueble alquilado es urbano: un local, una oficina, una nave en suelo urbano, un despacho o un almacén.

Un particular que alquila un piso para vivir no retiene ni presenta el 115. Tampoco se retiene, con carácter general, en el alquiler de fincas rústicas.

Cuándo no hay que retener

El Reglamento del IRPF (RD 439/2007, artículo 75.3) y el del Impuesto sobre Sociedades recogen excepciones. Las más habituales:

• Rentas anuales que no superan 900 € pagadas a un mismo arrendador.
• Arrendador dado de alta en el epígrafe 861 del IAE (alquiler de locales industriales y otros alquileres) cuya cuota no sea cero por aplicación de las reglas del impuesto. En este caso, el propietario debe acreditarlo, normalmente con un certificado de la AEAT, y tú debes guardarlo.
• Alquiler de vivienda por empresas para sus empleados.
• Algunos supuestos de arrendamiento financiero (leasing) y de entidades exentas.

Si el propietario te dice que no le retengas, pídele el certificado que lo acredite. Sin él, la responsabilidad de no haber retenido es tuya.

Cómo se calcula la retención

El tipo general es el 19 % sobre la renta del alquiler sin IVA. Si el contrato incluye en la renta conceptos como la comunidad o el IBI repercutido, forman parte de la base de la retención.

Ejemplo práctico

Cifras de ejemplo. Una peluquería alquila un local por 1.000 € al mes más IVA. La factura mensual del propietario quedaría así:

Cada trimestre, la peluquería presenta el modelo 115 con 3.000 € de base y 570 € de retención. El gasto real del alquiler para la peluquería siguen siendo 1.000 € al mes de renta; el IVA lo deduce en su modelo 303 y la retención es un pago a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades del propietario.

¿Cambia algo si el propietario es una sociedad?

No en lo esencial. La retención del 19 % se aplica tanto si el propietario es una persona física (es un pago a cuenta de su IRPF) como si es una sociedad (pago a cuenta de su Impuesto sobre Sociedades), salvo que se dé alguna de las excepciones. Lo que cambia es que, en el modelo 180, identificarás al perceptor con su NIF de persona física o de entidad.

Actualizaciones de la renta

Si la renta se actualiza cada año (por ejemplo, con un índice pactado en el contrato), la retención se calcula sobre la nueva renta desde el mes en que se aplica. Revisa la primera factura tras la actualización: es un momento típico de errores en la base.

Un detalle práctico: si el contrato dice «1.000 € al mes» sin más, aclara con el propietario si es la base o el total. Muchas disputas vienen de ahí. Lo ideal es que el contrato indique la renta, el IVA y la retención aplicable.

Plazos y presentación

Si en un trimestre no has pagado alquiler (por ejemplo, porque el contrato terminó), no presentas el 115 de ese periodo. Cuando el contrato está vigente pero acordasteis una carencia sin renta, consulta con tu gestoría cómo declararlo.

Como en el modelo 111, el cuarto trimestre termina el 20 de enero, no el 30.

El resumen anual: modelo 180

En enero presentas también el modelo 180, que detalla por cada propietario la renta pagada y la retención del año, con la referencia catastral y la dirección del inmueble. Hacienda cruza estos datos con la declaración del propietario. Si hay varios propietarios (por ejemplo, un matrimonio o una comunidad de bienes), cada uno aparece con su parte según la factura.

Al propietario debes entregarle un certificado de retenciones para que pueda deducirlas en su declaración.

Qué pasa con el modelo 347

Las operaciones sujetas a retención no se incluyen en el modelo 347 por parte de quien retiene, porque ya se informan en el 180. El propietario, en cambio, sí suele tener que declarar en su 347 los alquileres de locales que superen el umbral, indicando que se trata de un arrendamiento.

Errores frecuentes con el modelo 115

• No retener porque «el propietario no quiere». La obligación es legal, no pactable. Si no retienes sin una excepción acreditada, Hacienda puede exigirte la retención a ti.
• Aplicar la retención sobre el total con IVA. Se calcula sobre la base, sin IVA.
• Dar por hecho los casos mixtos. Si trabajas en la vivienda que alquilas, la Dirección General de Tributos ha analizado en consultas si procede retener sobre la parte de la renta que corresponde a la actividad. No lo resuelvas por tu cuenta: consúltalo con tu gestoría.
• No conservar el certificado de exención del propietario.
• Territorios forales. Si el inmueble está en el País Vasco o Navarra, el modelo y las reglas pueden ser los de la Hacienda foral correspondiente.

Que el alquiler no te dé más trabajo

Con la gestoría online de Gestonet, tu asesor presenta el 115 y el 180 cada periodo con las facturas del alquiler que registras en Gestonet, donde la retención queda anotada en cada gasto. Si vas a firmar un contrato de local, revisa antes con tu gestoría si corresponde retener y cómo debe redactarse la cláusula de la renta.